El estado de la dación

No me negarán que el título no les suena familiar. A mí me encanta. Recuerda fonéticamente al debate sobre la vilipendiada nación, pero sin serlo.

Para el Espasa-Calpe una dación es una donación, pero hoy le daremos algunas tonalidades semánticas no tan piadosas.

Según el rigor académico una dación es la acción de dar algo. El matiz viene después, cuando la hacemos apellidarse como dación ‘en pago’, o como dación ‘para pago’.

Y este es el asunto de hoy. ¡Porque cuán diferente es el sentido jurídico de la dación cuando utilizamos una u otra preposición para unirla con el pago!

Y hablando de pagos, ¿qué tal si nos acordamos de las hipotecas ahora en plena cuesta de enero? Pues mal, supongo, pero si resuelvo sus problemas, ¿de qué me voy a quejar yo luego? Vamos a ello.

Mucho se está escribiendo, ya hace meses, sobre la posibilidad legal de extinguir una deuda hipotecaria mediante la simple entrega de las llaves del inmueble hipotecado al banco. Traducido a lenguaje jurídico, el debate se centra en transitar legalmente de la dación ‘para pago’ a la dación ‘en pago’.

Como bien conocen, la dación ‘en pago’ es la práctica habitual en el mercado hipotecario estadounidense, el de las famosas hipotecas subprime. Allende los mares uno le devuelve las llaves del inmueble hipotecado al banco y la deuda se liquida. No existe recurso posterior. Se es libre. Al menos ante la ley.

¡Y qué tendrá la hierba del vecino que siempre la vemos más verde y mejor cortada que la nuestra!

Porque nuestra cláusula tipo hipotecaria general, en el 99% de los casos, es la dación ‘para pago’. Y la de casi todo el derecho europeo también. Incluido Reino Unido.

Resumiéndola. En el país llamado España, la hipoteca es un préstamo personal que cuenta con una garantía adicional inmobiliaria. Pero, por encima de ésta, prevalece la garantía personal.

Es decir, si uno no puede pagar el préstamo y le ejecutan el inmueble, si el precio de éste no es suficiente para cubrir el préstamo pendiente, aunque uno le dé las llaves y el llavero de marca de la vivienda al banco, sigue debiéndole la diferencia.

Y, para saldarla, se responde con todo el patrimonio personal; el presente y el futuro. No hasta que la muerte nos separe, pero casi.

Sin más información presumo que nueve de cada diez dentistas aconsejarían la dación ‘en pago’ a la hora de contratar una hipoteca. Aunque los peor pensados de la clase no se creerán que se puede convertir en fácil, así de pronto, algo tan difícil. Yo tampoco. Y les daré algunas razones.

Primero. La posibilidad de que en nuestro ordenamiento jurídico el deudor sólo responda de la hipoteca con el bien hipotecado ya existe. Y hace más de cincuenta años. El problema es que es una cláusula que no se usa. Principalmente porque los préstamos hipotecarios son contratos de adhesión. El desconocimiento hace el resto.

Segundo. Y quizá más importante. Si cambiamos una de la reglas del juego, tan conocida y clara como ésta, estaremos de acuerdo que será a cambio de ceder algo. ¿O ustedes son de los simpatizan con el decretazo ley?

En nuestra práctica habitual, la dación ‘para pago’, el riesgo inmobiliario en la adquisición a crédito de una vivienda, por poner el ejemplo más claro, lo asume el comprador. Es decir, tanto si el precio de la vivienda sube como si baja, es asunto nuestro. Lógico. Para eso la vivienda es nuestra.

Con la dación ‘en pago’ la cosa cambia. En este caso, si el precio de la vivienda sube, abrimos champán francés para celebrarlo. Pero si baja, se lo entregamos en papel de regalo al banco. Para que aprenda a hacer negocios.

Ni que decir tiene que, de empezar a utilizarse habitualmente las cláusulas de dación ‘en pago’ en nuestras hipotecas futuras, el coste del crédito subiría inmediatamente y, por consiguiente, la concesión de hipotecas se reduciría aún más, porque las entidades financieras se intentarían cubrir del riesgo inmobiliario que los compradores nos negamos a asumir.

Mal asunto. No creo que ganemos en conjunto con esta medida. Y mucho menos aquéllos que vienen bramando por la falta del crédito a los particulares y las PYMES.